Percevoir régulièrement ses loyers est indispensable pour préserver l’équilibre financier d’un investissement immobilier. Pourtant, même un locataire disposant d’un dossier solide peut rencontrer une difficulté imprévue : perte d’emploi, séparation, maladie, baisse de revenus ou accident de la vie.
Pour un propriétaire bailleur, quelques mensualités non réglées peuvent rapidement peser sur la trésorerie. Le crédit immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux et les assurances continuent en effet d’être dus, même lorsque le loyer n’est plus payé.
La garantie loyers impayés, également appelée GLI ou assurance loyers impayés, permet de transférer une partie de ce risque à un assureur. Elle peut prendre en charge les loyers et charges non réglés et, selon le contrat choisi, certains frais de procédure ou certaines dégradations locatives.
Voici les neuf éléments essentiels à connaître avant de souscrire une GLI.
À retenir : les garanties, plafonds, exclusions et délais d’indemnisation varient selon les contrats. Les conditions générales et particulières de l’assurance restent toujours déterminantes.
1. Comprendre le rôle de la garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur ou, dans certains cas, par un administrateur de biens agissant pour son compte.
Son objectif principal est de protéger les revenus locatifs lorsque le locataire ne règle plus les sommes prévues dans le bail. Après la déclaration de l’impayé et la validation du dossier, l’assureur indemnise le propriétaire conformément aux conditions du contrat.
La GLI ne remplace toutefois pas une sélection rigoureuse du locataire. Elle intervient en complément d’une bonne gestion locative comprenant notamment :
- l’étude de la solvabilité du candidat ;
- la vérification des justificatifs ;
- la signature d’un bail conforme ;
- la réalisation d’un état des lieux détaillé ;
- le suivi régulier des paiements ;
- la déclaration rapide de tout incident.
Une assurance performante peut perdre une grande partie de son efficacité si le dossier du locataire n’a pas été constitué conformément aux critères du contrat.
2. Identifier précisément les garanties incluses
Toutes les assurances loyers impayés ne proposent pas le même niveau de protection. Il est donc essentiel de vérifier ce qui est réellement couvert avant de comparer les tarifs.
Les loyers et charges non réglés
Le cœur d’une GLI concerne généralement les loyers et les charges locatives prévus dans le bail. Certains contrats peuvent également couvrir les indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective du logement.
La prise en charge reste encadrée par les dispositions du contrat, qui peuvent notamment prévoir :
- un plafond d’indemnisation ;
- une durée maximale de remboursement ;
- une franchise ;
- un délai de carence ;
- des délais précis de déclaration ;
- des exclusions particulières.
Une offre attractive ne doit donc jamais être évaluée uniquement à partir de son taux de cotisation.
Les frais de recouvrement et de procédure
Une GLI peut également prendre en charge tout ou partie des dépenses nécessaires au recouvrement de la dette et, lorsque la situation l’exige, à la récupération du logement.
Selon la formule choisie, cette protection peut comprendre :
- l’intervention d’un commissaire de justice ;
- les honoraires d’avocat ;
- certains frais judiciaires ;
- l’accompagnement dans la procédure ;
- la protection juridique du bailleur.
Il convient de vérifier le plafond consacré à ces frais et de déterminer s’il est inclus dans le plafond général ou s’il bénéficie d’une enveloppe distincte.
Les dégradations locatives
Les dégradations immobilières ne sont pas automatiquement comprises dans tous les contrats. Elles peuvent faire l’objet d’une option ou d’une garantie complémentaire.
Cette couverture peut intervenir lorsque les dommages imputables au locataire dépassent le montant du dépôt de garantie, sous réserve des exclusions, de la vétusté et des plafonds prévus.
Pour obtenir une indemnisation, le propriétaire doit généralement présenter des éléments précis :
- un état des lieux d’entrée ;
- un état des lieux de sortie ;
- des photographies ;
- des devis ou factures ;
- un décompte des sommes conservées sur le dépôt de garantie.
Un état des lieux réalisé contradictoirement et suffisamment détaillé constitue donc une protection essentielle.
3. Déterminer si la GLI correspond à votre situation
La garantie loyers impayés peut être utile aussi bien au propriétaire d’un seul appartement qu’à un investisseur possédant plusieurs logements.
Elle présente un intérêt particulier lorsque :
- une part importante du loyer sert à rembourser un crédit immobilier ;
- le propriétaire dispose de peu d’épargne de précaution ;
- le logement représente une part importante de son patrimoine ;
- le bailleur habite loin du bien ;
- le propriétaire ne souhaite pas gérer seul un contentieux ;
- la régularité des loyers est indispensable à l’équilibre du projet.
Prenons l’exemple d’un logement loué 900 euros par mois. Six mensualités non réglées représentent déjà 5 400 euros de recettes perdues, auxquels peuvent s’ajouter les charges, les frais de procédure et d’éventuelles réparations.
Pour un investisseur financé à crédit, cette situation peut entraîner un effort d’épargne important et imprévu. La GLI aide alors à stabiliser les revenus et à préserver la trésorerie du projet.
Les administrateurs de biens peuvent également utiliser des contrats spécialement conçus pour sécuriser les revenus de plusieurs propriétaires, harmoniser le contrôle des dossiers et faciliter la gestion des sinistres.
4. Respecter les conditions d’éligibilité du locataire
La souscription d’une GLI ne signifie pas que tous les locataires seront automatiquement assurables. Chaque contrat possède sa propre grille d’éligibilité.
L’assureur peut notamment examiner :
- le montant et la régularité des revenus ;
- le taux d’effort du locataire ;
- la nature de son contrat de travail ;
- son ancienneté professionnelle ;
- son statut de salarié, d’indépendant, de retraité ou d’étudiant ;
- l’existence éventuelle d’un garant ;
- l’historique de paiement pour un locataire déjà en place.
Le taux d’effort correspond à la part des revenus consacrée au paiement du loyer et des charges. Le seuil accepté peut varier d’un assureur à l’autre et selon le profil du candidat.
Un dossier refusé par un contrat peut ainsi être accepté par un autre. Il est préférable de faire valider l’éligibilité du locataire avant la signature définitive du bail.
Peut-on assurer un locataire déjà installé ?
Certains contrats acceptent les locataires déjà en place. L’assureur peut alors demander :
- une copie du bail ;
- les dernières quittances ;
- un relevé de compte locataire ;
- un historique sans incident de paiement pendant une période déterminée.
Il ne faut pas attendre l’apparition d’un premier impayé pour demander l’adhésion. Un incident déjà connu est généralement exclu de la couverture.
5. Vérifier soigneusement le dossier du candidat
Le propriétaire ne peut demander au candidat locataire que les justificatifs autorisés par la réglementation. La liste varie selon la situation personnelle et professionnelle de la personne concernée.
Les documents fréquemment examinés comprennent notamment :
- une pièce d’identité ;
- un justificatif de domicile ;
- un contrat de travail ou une attestation employeur ;
- des bulletins de salaire ;
- un avis d’imposition ;
- des justificatifs de pension ;
- un certificat de scolarité ;
- des documents comptables pour un travailleur indépendant.
Le bailleur doit ensuite contrôler la cohérence des informations présentées : identité, adresse, employeur, dates, montants, ancienneté et revenus déclarés.
En cas de doute, il est préférable de demander un justificatif complémentaire autorisé ou de faire examiner le dossier avant la signature du bail.
Le service public DossierFacile peut également aider à recueillir un dossier complet. Il vérifie la présence et la cohérence des justificatifs transmis et signale certains points de vigilance au propriétaire.
Le bailleur doit par ailleurs conserver les documents de façon sécurisée, en respectant les règles applicables à la protection des données personnelles.
6. Choisir entre GLI, caution personnelle et Visale
Plusieurs solutions permettent de réduire les conséquences d’un impayé. Elles ne fonctionnent cependant pas de la même façon.
La garantie loyers impayés
Avec une GLI, un assureur privé indemnise le propriétaire selon les plafonds, délais et conditions définis dans le contrat. La garantie est financée par une cotisation payée par le bailleur.
La caution personnelle
Une personne physique ou morale s’engage à régler les dettes du locataire si celui-ci ne respecte plus ses obligations.
La solidité de cette protection dépend notamment de la solvabilité du garant, de la rédaction de l’acte de cautionnement et de la durée de son engagement.
La garantie Visale
Visale est une caution gratuite proposée par Action Logement aux locataires et logements remplissant les conditions du dispositif. Elle peut couvrir les loyers et charges impayés ainsi que certaines dégradations locatives, dans les limites applicables.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Lorsqu’un propriétaire a souscrit une assurance privée garantissant les obligations locatives, il ne peut généralement pas demander simultanément une caution personnelle. Une exception existe notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Le choix entre GLI, caution et Visale dépend donc :
- du profil du locataire ;
- du montant du loyer ;
- des critères d’éligibilité ;
- du niveau de couverture recherché ;
- des plafonds proposés ;
- de la volonté du propriétaire de souscrire ou non une assurance.
7. Évaluer le coût réel de l’assurance
La prime d’une assurance loyers impayés est généralement calculée en appliquant un pourcentage au montant annuel des loyers et charges assurés.
Le prix peut varier en fonction :
- du niveau de garantie ;
- du plafond d’indemnisation ;
- de la durée de prise en charge ;
- de la présence d’une franchise ;
- du délai de carence ;
- de la couverture des dégradations ;
- de la protection juridique ;
- du nombre de logements assurés ;
- des services de vérification ou de gestion inclus.
Pour calculer le coût réel, il faut comparer la cotisation aux conséquences financières potentielles d’un impayé.
Par exemple, pour un loyer mensuel de 900 euros, une période de six mois sans règlement représente une perte brute de 5 400 euros. Une cotisation annuelle doit être appréciée au regard de ce risque, mais également des plafonds et exclusions du contrat.
La cotisation est-elle déductible fiscalement ?
Lorsque les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers selon le régime réel, les primes d’assurance se rapportant à l’immeuble loué peuvent, sous conditions, être déduites des revenus fonciers.
Le traitement peut être différent pour une location meublée, une société ou un autre régime fiscal. Un avis personnalisé auprès d’un professionnel de la fiscalité reste recommandé.
8. Comparer les contrats au-delà du tarif
Le contrat le moins cher n’est pas nécessairement le plus protecteur. Avant de souscrire, le propriétaire doit obtenir des réponses précises à plusieurs questions.
Quel est le plafond d’indemnisation ?
Le plafond peut être exprimé sous la forme :
- d’un montant maximal ;
- d’un nombre de mois ;
- d’un montant cumulé sur toute la durée du sinistre ;
- d’une limite mensuelle de loyer assurable.
Il faut vérifier que le plafond correspond au montant du loyer et à la durée potentielle d’une procédure.
Existe-t-il une franchise ou un délai de carence ?
La franchise représente la part du sinistre restant à la charge du propriétaire.
Le délai de carence désigne une période suivant la prise d’effet du contrat pendant laquelle la garantie ne s’applique pas encore ou seulement de manière limitée.
Ces deux notions ne doivent pas être confondues avec le délai de traitement nécessaire à la déclaration et à la validation du sinistre.
Quand intervient le premier remboursement ?
Certains contrats indemnisent rapidement après réception d’un dossier complet. D’autres prévoient un délai plus long, avec éventuellement un paiement rétroactif.
Une promesse de rapidité doit toujours être examinée avec les conditions correspondantes :
- à partir de quelle date le délai est-il calculé ?
- quels documents doivent être transmis ?
- le dossier doit-il être préalablement validé ?
- le règlement est-il immédiat ou rétroactif ?
- quelles démarches doivent avoir été effectuées ?
Quelles sont les principales exclusions ?
Il convient notamment de rechercher les exclusions concernant :
- les dossiers non conformes ;
- les informations inexactes ;
- les déclarations tardives ;
- les impayés antérieurs à la prise d’effet ;
- les locations non autorisées ;
- les dégradations relevant de la vétusté ;
- la vacance locative normale ;
- les accords conclus avec le locataire sans validation de l’assureur.
Une lecture attentive des conditions générales et particulières permet d’éviter une mauvaise surprise au moment du sinistre.
9. Réagir dès le premier loyer impayé
Face à un retard de paiement, la rapidité et la traçabilité des démarches sont essentielles.
Le propriétaire peut commencer par vérifier qu’il ne s’agit pas d’une erreur bancaire ou d’un simple décalage. Il doit ensuite prendre contact avec le locataire afin de comprendre la situation et rechercher, lorsque cela est possible, une solution amiable.
L’ANIL recommande de réagir dès le premier impayé et rappelle qu’un plan d’apurement peut être formalisé par écrit afin d’échelonner le remboursement de la dette.
En présence d’une GLI, le bailleur doit surtout respecter la procédure imposée par son contrat. Les étapes peuvent comprendre :
- contacter le locataire ;
- effectuer une relance écrite ;
- envoyer la mise en demeure prévue ;
- prévenir le garant lorsque cela est applicable ;
- déclarer le sinistre dans le délai contractuel ;
- transmettre le bail et le décompte de la dette ;
- fournir les justificatifs demandés ;
- suivre les instructions du gestionnaire.
Le propriétaire ne doit pas modifier seul la procédure, accorder un délai important ou renoncer à une démarche sans vérifier les conséquences sur son indemnisation.
Lorsque la procédure devient contentieuse, un commandement de payer peut être délivré par un commissaire de justice. Les démarches doivent respecter les étapes légales applicables à la résiliation du bail et, le cas échéant, à l’expulsion.
Assurance loyers impayés et PNO : deux protections complémentaires
La GLI protège principalement les revenus locatifs. Elle ne remplace pas l’assurance propriétaire non occupant, ou PNO.
L’assurance PNO vise davantage les risques liés au logement et à la responsabilité du propriétaire, notamment lorsque :
- le logement est vacant ;
- l’assurance du locataire ne couvre pas suffisamment le sinistre ;
- un dommage touche le bien ;
- la responsabilité du propriétaire est recherchée.
La GLI et la PNO répondent donc à deux besoins différents :
- la GLI sécurise le paiement des loyers ;
- la PNO protège le bien et la responsabilité du propriétaire.
Une couverture cohérente doit tenir compte de la nature du logement, de son mode d’occupation, du bail et des autres assurances déjà souscrites.
FAQ sur la garantie loyers impayés
La GLI est-elle obligatoire ?
Non. La garantie loyers impayés est une assurance facultative. Le propriétaire choisit de la souscrire pour protéger ses revenus locatifs et limiter les conséquences financières d’un défaut de paiement.
La GLI couvre-t-elle tous les loyers sans limite ?
Pas nécessairement. Les plafonds, la durée d’indemnisation et les exclusions dépendent du contrat. Il est donc indispensable de lire les conditions générales et particulières avant de souscrire.
Peut-on souscrire après l’entrée du locataire ?
Certains contrats acceptent les locataires déjà en place, à condition qu’aucun incident de paiement ne soit intervenu pendant la période exigée par l’assureur.
La GLI couvre-t-elle la vacance locative ?
La GLI classique couvre l’impayé d’un locataire occupant le logement. Elle ne couvre généralement pas la période normale pendant laquelle le logement reste vide entre deux locations, sauf garantie spécifique.
Le dépôt de garantie remplace-t-il la GLI ?
Non. Le dépôt de garantie sert notamment à couvrir certaines dettes ou réparations justifiées à la fin du bail. Son montant reste limité et il ne peut pas compenser plusieurs mois de loyers impayés. Le locataire doit d’ailleurs payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail et ne peut pas utiliser librement le dépôt de garantie pour régler son dernier mois.
Les dégradations sont-elles toujours couvertes ?
Non. La garantie contre les dégradations peut être optionnelle, plafonnée ou soumise à des exclusions. La vétusté et l’entretien courant ne sont généralement pas assimilés à des dégradations imputables au locataire.
Conclusion : protéger ses loyers grâce à une couverture adaptée
Un dossier locatif sérieux réduit le risque d’impayé, mais il ne permet pas d’anticiper tous les accidents de la vie. La garantie loyers impayés offre au propriétaire une protection supplémentaire pour sécuriser sa trésorerie et préserver la rentabilité de son investissement.
Pour choisir une assurance réellement adaptée, il faut comparer :
- les conditions d’éligibilité ;
- les loyers et charges couverts ;
- le plafond et la durée d’indemnisation ;
- la franchise et le délai de carence ;
- le calendrier des remboursements ;
- les frais de procédure ;
- la protection juridique ;
- les dégradations locatives ;
- les exclusions du contrat.
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Les informations présentées dans cet article sont générales et ne remplacent pas les conditions générales et particulières du contrat, ni un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Xavier GUISNET Fondateur de Bailleurassur
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