La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles applicables aux baux commerciaux.
Depuis le 28 mai 2026, certains locataires peuvent demander la mensualisation de leur loyer. La réforme encadre également le dépôt de garantie et les autres sûretés, précise les modalités de restitution en fin de bail et clarifie le droit de préférence du locataire en cas de vente du local.
Ces nouvelles règles concernent directement les propriétaires de locaux commerciaux, les investisseurs, les marchands de biens et les administrateurs de biens.
Quels locaux sont concernés ? À partir de quelle date les mesures s’appliquent-elles ? Quelles clauses faut-il vérifier dans les baux existants et futurs ?
Décryptage par l’équipe de BailleurAssur.
À retenir : les nouvelles dispositions ne concernent pas indistinctement tous les baux commerciaux ou professionnels. Certaines mesures sont réservées aux locaux principalement affectés au commerce de détail, au commerce de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux et entrepôts sont notamment exclus du droit à la mensualisation.
Le texte complet peut être consulté dans la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 sur Légifrance.
1. La mensualisation du loyer commercial devient un droit
Avant la réforme, de nombreux baux commerciaux prévoyaient un paiement trimestriel du loyer, souvent effectué d’avance. Le règlement mensuel pouvait être négocié entre les parties, mais il ne constituait pas un droit général du locataire.
Depuis le 28 mai 2026, le paiement mensuel devient un droit lorsque les conditions prévues par l’article L. 145-32-1 du Code de commerce sont réunies.
Le bailleur doit accepter la demande lorsque :
- le local est principalement destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;
- le locataire est à jour du paiement de ses loyers et charges ;
- les éventuelles sommes non réglées ont fait l’objet d’une contestation préalable.
Lorsque ces conditions sont remplies, la mensualisation prend effet à l’échéance de paiement suivant la demande du locataire.
Cette possibilité s’applique également aux baux qui étaient déjà en cours au moment de l’entrée en vigueur de la réforme.
Quels locaux sont exclus ?
Le droit à la mensualisation ne s’applique pas automatiquement aux locaux exclusivement affectés :
- à l’usage de bureaux ;
- à l’usage d’entrepôts.
Les parties peuvent néanmoins convenir volontairement d’un paiement mensuel.
La fiche officielle « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » détaille les conditions de cette mensualisation.
Quel impact pour le propriétaire ?
La mensualisation ne modifie pas le montant annuel du loyer, mais elle change le rythme d’encaissement.
Un propriétaire habitué à recevoir trois mois de loyer d’avance doit donc adapter :
- son calendrier de trésorerie ;
- ses appels de loyers ;
- ses prélèvements automatiques ;
- son logiciel de gestion locative ;
- son suivi des retards de paiement ;
- les clauses de ses prochains contrats.
La mensualisation peut faciliter la gestion financière du locataire, mais elle oblige aussi le bailleur à détecter rapidement les premiers incidents de paiement.
2. Les clauses d’indexation peuvent encadrer les hausses et les baisses
La réforme sécurise également l’utilisation des clauses d’indexation dites « clauses tunnel ».
Une clause tunnel fixe une limite maximale à la variation du loyer en fonction de l’indice de référence. Cette limitation doit s’appliquer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
Les parties peuvent, par exemple, prévoir que la variation annuelle du loyer ne dépassera pas :
- plus ou moins 3 % ;
- ou plus ou moins 5 %.
Le bail ne doit donc pas contenir un mécanisme limitant fortement la baisse du loyer tout en laissant s’appliquer une hausse sans limite équivalente.
Cette possibilité concerne les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Les règles relatives à l’indexation sont expliquées dans la fiche de Service-Public consacrée à la fixation et à la révision du loyer commercial.
Les clauses à vérifier
Le propriétaire doit s’assurer que la clause :
- identifie précisément l’indice retenu ;
- prévoit une variation symétrique ;
- indique la date de référence ;
- précise la périodicité de la révision ;
- distingue l’indexation annuelle de la révision triennale ;
- ne crée pas un mécanisme exclusivement favorable au bailleur.
La rédaction ou la modification d’une clause d’indexation doit idéalement être vérifiée par un avocat ou un autre professionnel du droit.
3. Le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer
Pour les locaux entrant dans le champ de la réforme, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent plus dépasser le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
L’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit également un encadrement de la valeur des autres biens, titres, engagements et garanties demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
Cela peut notamment concerner :
- une caution bancaire ;
- une garantie autonome ;
- un cautionnement ;
- un nantissement ;
- des titres ou valeurs remis en garantie ;
- toute autre sûreté demandée au locataire.
Le bailleur doit donc examiner l’ensemble du dispositif de garantie et éviter tout empilement susceptible de contourner le nouveau plafond légal.
À partir de quand le plafond s’applique-t-il ?
Le plafonnement concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Il ne faut donc pas présenter la réforme comme une réduction automatique des dépôts de garantie figurant dans tous les anciens baux.
L’application de la règle dépend notamment :
- de la date de conclusion du contrat ;
- de la date de son renouvellement ;
- de l’activité exercée dans le local ;
- de la nature exacte du local.
La fiche officielle « Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? » présente les nouvelles règles.
Exemple de plafond
Pour un loyer mensuel de 3 000 euros, un trimestre de loyer représente 9 000 euros.
Le propriétaire devra vérifier que les garanties demandées respectent le cadre applicable au contrat et à l’activité du locataire.
4. Le dépôt de garantie doit être restitué sous trois mois
La réforme instaure un délai maximal pour restituer les sommes versées à titre de garantie.
Le dépôt doit être rendu dans un délai raisonnable ne pouvant pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés :
- en mains propres ;
- ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire.
Le propriétaire peut déduire les sommes restant dues par le locataire, ainsi que celles qu’il pourrait devoir payer à sa place, à condition de pouvoir les justifier.
Les autres garanties nécessitant une mainlevée ou la restitution de documents doivent être libérées dans un délai maximal de six mois.
Ces règles figurent dans l’article L. 145-40 du Code de commerce.
Date d’application
Ces nouveaux délais s’appliquent notamment aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.
Les documents à préparer
Pour sécuriser les éventuelles retenues, le bailleur doit réunir rapidement :
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’état des lieux de sortie ;
- le décompte des loyers et des charges ;
- les justificatifs des régularisations ;
- les factures ou devis correspondant aux dommages ;
- la preuve de la date de remise des clés ;
- les éventuels échanges avec le locataire.
Les retenues doivent être précises, justifiées et directement liées aux obligations du locataire.
5. La vente du local transfère l’obligation de restitution
Lorsque le local occupé est vendu ou transmis, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au nouveau propriétaire.
Pour les mutations concernées intervenant à compter du 26 août 2026, la réforme prévoit également la caducité de certaines autres garanties.
Le vendeur doit alors :
- restituer au locataire les documents concernés ;
- accomplir les formalités de mainlevée ;
- respecter le délai légal de six mois.
Les vérifications à effectuer avant la vente
Lors de la vente d’un local commercial occupé, le dossier doit identifier :
- le montant du dépôt de garantie ;
- la personne qui détient les fonds ;
- la nature de chaque sûreté ;
- les loyers et charges restant éventuellement dus ;
- les documents devant être rendus ;
- les mainlevées restant à effectuer ;
- les obligations transférées à l’acquéreur.
Ces informations doivent être intégrées dans les échanges avec le notaire, le gestionnaire, le vendeur et l’acquéreur.
Pour une opération d’achat-revente, un marchand de biens peut également prendre rendez-vous avec un conseiller BailleurAssur afin d’étudier ses besoins d’assurance.
6. Le droit de préférence du locataire est clarifié
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal, le locataire peut bénéficier d’un droit de préférence.
Le bailleur doit alors lui notifier :
- le prix de vente ;
- les principales conditions de la transaction.
Cette notification vaut offre de vente. Le locataire dispose en principe d’un mois pour accepter l’offre.
S’il accepte, il bénéficie normalement d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois lorsqu’il indique avoir recours à un prêt.
Ces règles sont prévues par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Quels locaux sont concernés ?
La réforme définit plus précisément le local commercial comme un local principalement destiné :
- au commerce de détail ;
- au commerce de gros ;
- à des prestations de services à caractère commercial.
Les réserves et les emplacements attenants affectés à l’activité peuvent également être concernés.
Les locaux exclusivement utilisés comme bureaux et les entrepôts sont exclus de cette définition.
Pour les locaux artisanaux, la réforme vise principalement les activités indépendantes de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services relevant de la liste réglementaire applicable.
Les principales exceptions
Le droit de préférence ne s’applique notamment pas dans certains cas prévus par la loi, par exemple :
- la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
- la cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts ;
- la vente au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- certaines ventes au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ;
- certaines opérations soumises à un droit de préemption public.
Avant une vente, le propriétaire doit donc vérifier :
- l’usage réel du local ;
- l’activité effectivement exercée ;
- la structure juridique de la transaction ;
- l’existence d’une exception ;
- le contenu et la forme de la notification au locataire.
Tableau récapitulatif de la réforme
| Mesure | Locaux principalement concernés | Date d’application | Action recommandée |
|---|---|---|---|
| Mensualisation sur demande | Commerces et services commerciaux ou artisanaux éligibles | Depuis le 28 mai 2026, y compris pour certains baux en cours | Adapter les échéanciers et les outils de gestion |
| Clause d’indexation symétrique | Baux commerciaux concernés | Baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 | Vérifier la rédaction de la clause |
| Plafonnement des garanties | Locaux entrant dans le champ de la réforme | Baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 | Auditer le dépôt et les autres sûretés |
| Restitution sous trois mois | Baux concernés dont les clés sont remises après le délai légal | À compter du 26 août 2026 | Préparer rapidement les comptes et les justificatifs |
| Libération des autres garanties | Sûretés nécessitant une restitution ou une mainlevée | Délai maximal de six mois | Organiser les formalités de mainlevée |
| Droit de préférence | Locaux commerciaux et artisanaux définis par la loi | Ventes concernées depuis l’entrée en vigueur | Vérifier les droits du locataire avant la transaction |
Les actions à engager par les propriétaires
Chaque contrat doit être examiné en fonction de sa date, de l’activité du locataire et de la nature du local.
Le bailleur doit notamment :
- identifier les baux prévoyant un paiement trimestriel ;
- distinguer les commerces, les bureaux et les entrepôts ;
- vérifier les dépôts et les sûretés des nouveaux contrats ;
- contrôler les baux arrivant prochainement à renouvellement ;
- actualiser les modèles de contrat ;
- préparer une procédure de restitution des garanties ;
- compléter les dossiers de vente des locaux occupés ;
- contrôler les clauses d’indexation ;
- former les personnes chargées de la gestion locative.
Les agences immobilières, syndics et gestionnaires peuvent consulter la solution BailleurAssur destinée aux administrateurs de biens.
Comment protéger son patrimoine commercial ?
La réduction et l’encadrement des garanties financières renforcent l’importance d’une gestion préventive du risque.
Avant la signature du bail, le propriétaire doit notamment examiner :
- la solvabilité du locataire ;
- les comptes de l’entreprise ;
- ses perspectives d’activité ;
- la cohérence de son projet ;
- la destination contractuelle du local ;
- les assurances souscrites ;
- les garanties légalement admissibles ;
- la procédure prévue en cas d’impayé.
Vérifier la couverture des loyers commerciaux
Une assurance contre les impayés peut compléter les garanties prévues dans le bail, à condition que le contrat couvre expressément les locaux et les baux commerciaux.
Une garantie conçue pour la location résidentielle ne couvre pas automatiquement les revenus d’un local commercial.
Les éléments à comparer comprennent notamment :
- le plafond d’indemnisation ;
- la durée de prise en charge ;
- la franchise ;
- le délai de carence ;
- les critères de solvabilité ;
- les frais de recouvrement ;
- les frais judiciaires ;
- les exclusions.
Le propriétaire peut contacter BailleurAssur afin de vérifier si une solution adaptée à son local et à son activité est disponible.
Assurer l’immeuble et les murs
L’assurance immeuble protège le bâtiment et la responsabilité de son propriétaire contre différents risques, tels que l’incendie, le dégât des eaux, les événements climatiques ou le recours d’un tiers, selon les garanties souscrites.
Pour un lot détenu individuellement, une assurance propriétaire non occupant peut également être étudiée en fonction de la nature du bien, de son mode d’occupation et des garanties déjà en place.
Ces assurances ne remplacent pas automatiquement une garantie contre les impayés. Les pertes de loyers ou la vacance ne sont couvertes que si elles figurent expressément dans le contrat.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 modifie sensiblement la gestion de certains baux commerciaux.
La mensualisation peut désormais être demandée par un locataire éligible et à jour de ses paiements. Pour les nouveaux baux et les renouvellements concernés, le dépôt de garantie et les autres sûretés sont davantage encadrés.
La restitution des garanties doit également respecter de nouveaux délais. Enfin, le droit de préférence bénéficie d’une définition plus précise des locaux commerciaux et artisanaux concernés.
Pour limiter les risques, les propriétaires et les gestionnaires doivent auditer :
- leurs contrats ;
- leurs procédures d’encaissement ;
- leurs garanties ;
- leurs clauses d’indexation ;
- leurs projets de vente ;
- leurs contrats d’assurance.
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Article mis à jour le 14 juillet 2026. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l’étude du bail, les conditions d’un contrat d’assurance ou les conseils personnalisés d’un avocat, d’un notaire ou d’un autre professionnel qualifié.
Sources officielles
Service-Public — Dépôt de garantie du bail commercialAssurance loyers impayés : 9 clés essentielles pour protéger vos revenus locatifs
Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
Article L. 145-32-1 du Code de commerce — mensualisation du loyer
Article L. 145-40 du Code de commerce — dépôt et autres garanties
Article L. 145-46-1 du Code de commerce — droit de préférence
Service-Public — Bail commercial : ce qui change
Service-Public — Fixation et révision du loyer commercial
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