Propriétaire et locataire d’un local commercial ne protègent pas les mêmes intérêts.
Le propriétaire doit préserver la valeur des murs, couvrir sa responsabilité et anticiper les conséquences d’un sinistre sur le bâtiment. Le locataire exploitant doit, de son côté, protéger son activité, son matériel, ses marchandises et sa responsabilité envers le propriétaire ou les tiers.
Cette distinction explique pourquoi plusieurs contrats peuvent intervenir autour d’un même local :
- l’assurance propriétaire non occupant, ou PNO ;
- l’assurance multirisque immeuble, ou MRI ;
- l’assurance multirisque professionnelle du locataire ;
- l’assurance souscrite par la copropriété lorsque le local se trouve dans un immeuble collectif.
Comment savoir quel contrat correspond à votre situation ? Voici les principales différences à connaître avant d’assurer des murs commerciaux.
Que signifie « assurer les murs commerciaux » ?
Les murs commerciaux désignent le bien immobilier dans lequel une entreprise exerce son activité.
Ils peuvent appartenir :
- à une personne physique ;
- à une SCI ;
- à une société patrimoniale ;
- à une foncière ;
- à un marchand de biens ;
- à un copropriétaire possédant un lot dans un immeuble collectif.
Le propriétaire des murs peut être différent de l’exploitant du fonds de commerce.
L’assurance des murs vise principalement à protéger le bâtiment et la responsabilité du propriétaire. Elle ne couvre pas automatiquement :
- le stock du commerçant ;
- les marchandises ;
- le matériel professionnel appartenant au locataire ;
- la perte de chiffre d’affaires de l’exploitant ;
- les conséquences d’une faute professionnelle ;
- les loyers impayés résultant d’une défaillance financière du locataire.
Il est donc essentiel de distinguer l’assurance immobilière du propriétaire de l’assurance professionnelle de l’occupant.
L’assurance PNO pour un local commercial
L’assurance propriétaire non occupant proposée par BailleurAssur est destinée à protéger le propriétaire qui n’occupe pas lui-même son bien.
Selon le contrat et la nature du local, une couverture PNO peut intervenir notamment lorsque :
- le local est loué à un commerçant ou à une entreprise ;
- le bien est temporairement vacant ;
- l’assurance du locataire est absente ou insuffisante ;
- un sinistre trouve son origine dans un élément relevant du propriétaire ;
- la responsabilité du bailleur est recherchée ;
- des aménagements immobiliers appartenant au propriétaire sont endommagés.
La PNO est-elle obligatoire pour un local commercial ?
La réponse dépend de la situation du bien.
Lorsqu’un local constitue un lot de copropriété, chaque copropriétaire doit être assuré au minimum contre les risques de responsabilité civile dont il répond en sa qualité de copropriétaire occupant ou non occupant. Cette obligation résulte de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Une assurance PNO peut permettre de satisfaire cette obligation de responsabilité civile tout en ajoutant d’autres garanties. Il faut néanmoins vérifier le contenu exact du contrat.
Pour un immeuble détenu en pleine propriété et ne relevant pas de la copropriété, il n’existe pas nécessairement d’obligation générale de souscrire une PNO complète. L’absence d’assurance expose toutefois le propriétaire à devoir supporter lui-même les conséquences financières d’un dommage engageant sa responsabilité.
Que faut-il vérifier dans une PNO commerciale ?
Le contrat doit être adapté à l’usage réel du local. Une PNO conçue uniquement pour un appartement d’habitation n’est pas nécessairement adaptée à un restaurant, un commerce alimentaire, un garage ou un atelier.
Il convient notamment de déclarer :
- l’activité exercée dans le local ;
- la surface ;
- la nature de la construction ;
- la présence de réserves ou de dépendances ;
- les équipements appartenant au propriétaire ;
- les périodes prévisibles de vacance ;
- les travaux ou transformations ;
- les éventuels risques aggravants.
Une activité comportant des cuissons, des produits inflammables, des machines ou un accueil important du public peut modifier sensiblement l’analyse du risque.
L’assurance multirisque immeuble
L’assurance immeuble de BailleurAssur s’adresse davantage à la protection globale d’un bâtiment.
Elle peut être particulièrement pertinente pour :
- un immeuble détenu par un propriétaire unique ;
- un bâtiment comprenant plusieurs locaux ;
- un immeuble mixte composé de commerces et de logements ;
- une copropriété ;
- un ensemble immobilier géré par un syndic ou un administrateur de biens.
Selon les garanties choisies, une multirisque immeuble peut couvrir :
- l’incendie ;
- l’explosion ;
- le dégât des eaux ;
- les événements climatiques ;
- les catastrophes naturelles ;
- le bris de glace ;
- les dommages électriques ;
- le vandalisme ;
- la responsabilité civile du propriétaire ou de l’immeuble ;
- certains frais consécutifs au sinistre ;
- éventuellement une perte de loyers liée à un dommage garanti.
La perte de loyers prévue dans une MRI ne doit pas être confondue avec une garantie contre la défaillance financière du locataire.
Elle intervient généralement lorsque le local devient inutilisable à la suite d’un sinistre couvert, par exemple un incendie. Elle ne prend pas nécessairement en charge un locataire qui cesse de payer alors que le local reste exploitable.
L’assurance de la copropriété
Lorsqu’un local commercial se situe dans une copropriété, plusieurs contrats peuvent intervenir simultanément.
Le syndicat des copropriétaires doit assurer sa responsabilité civile. Le syndic est également chargé de soumettre et de gérer les contrats nécessaires à la protection de l’immeuble. La fiche de Service-Public sur l’assurance de la copropriété distingue notamment la couverture des parties communes de celle des parties privatives.
Le contrat de la copropriété peut protéger :
- les parties communes ;
- la toiture ;
- les façades ;
- les canalisations communes ;
- les équipements collectifs ;
- la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Il ne remplace pas automatiquement l’assurance individuelle du copropriétaire pour son lot privatif, ses aménagements et sa responsabilité personnelle.
Le propriétaire d’un local en copropriété doit donc examiner :
- le règlement de copropriété ;
- le contrat d’assurance de l’immeuble ;
- les limites entre parties communes et privatives ;
- son propre contrat PNO ;
- l’assurance exigée du locataire.
La multirisque professionnelle du locataire
La multirisque professionnelle protège principalement l’activité de l’entreprise locataire.
Elle peut notamment couvrir :
- le mobilier professionnel ;
- le matériel ;
- les machines ;
- le stock ;
- les marchandises ;
- les aménagements réalisés par l’exploitant ;
- sa responsabilité civile ;
- les dommages causés aux locaux loués ;
- la perte d’exploitation à la suite d’un sinistre garanti ;
- le vol ou le vandalisme selon les options.
Le site officiel Entreprendre.Service-Public rappelle que la multirisque professionnelle est un contrat adaptable dont les garanties doivent être choisies selon l’activité de l’entreprise.
Est-elle obligatoire ?
Toutes les entreprises ne sont pas soumises aux mêmes obligations légales d’assurance.
Toutefois, le bail commercial impose très fréquemment au locataire de souscrire une couverture protégeant notamment :
- les risques locatifs ;
- sa responsabilité envers le bailleur ;
- sa responsabilité envers les voisins et les tiers ;
- son matériel et ses marchandises.
Le propriétaire doit demander une attestation d’assurance à la signature du bail, puis selon la périodicité prévue par le contrat.
Il est utile de vérifier que l’attestation indique :
- l’adresse exacte du local ;
- l’activité déclarée ;
- la période de validité ;
- les garanties principales ;
- le nom de l’assuré ;
- l’assureur et le numéro de contrat.
Une simple attestation générique ne permet pas toujours de confirmer que l’activité et le local sont correctement couverts.
PNO, MRI et multirisque professionnelle : tableau comparatif
| Contrat | Souscripteur habituel | Élément principalement protégé | Exemples de garanties |
|---|---|---|---|
| PNO commerciale | Propriétaire d’un lot ou d’un local | Lot privatif et responsabilité du bailleur | Incendie, dégât des eaux, responsabilité civile, vacance selon contrat |
| Multirisque immeuble | Propriétaire de l’immeuble ou copropriété | Bâtiment et parties immobilières | Dommages au bâtiment, RC immeuble, événements climatiques |
| Assurance de copropriété | Syndicat des copropriétaires | Parties communes et responsabilité du syndicat | Toiture, réseaux communs, halls, équipements collectifs |
| Multirisque professionnelle | Locataire exploitant | Activité, matériel, stock et responsabilité | Risques locatifs, stock, matériel, perte d’exploitation |
| Garantie de loyers | Propriétaire | Revenus locatifs | Impayés ou perte de loyers selon la cause et le contrat |
Quelle assurance selon votre situation ?
Vous possédez un local commercial en copropriété
Vérifiez d’abord le contrat de la copropriété, puis souscrivez une protection adaptée à votre lot privatif et à votre responsabilité de copropriétaire non occupant.
Le contrat du locataire doit compléter cette couverture pour son activité et ses biens professionnels.
Vous possédez un immeuble entier avec plusieurs commerces
Une multirisque immeuble est généralement plus cohérente qu’une succession de contrats isolés.
Il faut déclarer :
- tous les locaux ;
- les surfaces ;
- les activités ;
- les logements éventuels ;
- les parties vacantes ;
- les équipements communs.
Les solutions destinées aux administrateurs de biens peuvent également faciliter la gestion de plusieurs contrats et attestations.
Le local est vacant
La vacance doit être signalée à l’assureur lorsque le contrat l’exige.
Certaines garanties peuvent être limitées après une durée déterminée de non-occupation, notamment en matière de :
- vol ;
- vandalisme ;
- dégât des eaux ;
- bris de glace ;
- gel des canalisations.
Le propriétaire doit vérifier la définition contractuelle de la vacance et les mesures de prévention demandées.
Le local est en travaux
Des travaux importants peuvent modifier le risque assuré.
Le propriétaire doit prévenir son assureur avant :
- une restructuration ;
- une démolition intérieure ;
- un changement de destination ;
- une modification des installations électriques ;
- l’installation d’une extraction ;
- des travaux touchant à la structure ;
- une période d’inoccupation prolongée.
L’entreprise qui réalise les travaux doit également disposer des assurances correspondant à son intervention.
Les clauses du bail à contrôler
Le bail commercial doit répartir clairement les obligations entre propriétaire et locataire.
Les clauses d’assurance doivent préciser :
- les contrats que le locataire doit souscrire ;
- les garanties minimales attendues ;
- les justificatifs à remettre ;
- la fréquence de remise des attestations ;
- l’obligation de signaler un sinistre ;
- les règles applicables aux travaux ;
- la répartition des franchises ;
- les recours éventuels entre les parties.
Il est déconseillé de copier une ancienne clause sans vérifier sa cohérence avec le bâtiment, l’activité et les contrats réellement souscrits.
Checklist du propriétaire de murs commerciaux
Avant la signature ou le renouvellement du bail, vérifiez les points suivants :
- l’activité exacte du locataire est autorisée par le bail ;
- l’activité est compatible avec le règlement de copropriété ;
- le local est correctement déclaré à l’assureur ;
- les périodes de vacance sont couvertes ;
- les aménagements du propriétaire sont assurés ;
- le contrat de l’immeuble a été consulté ;
- le locataire a remis une attestation valide ;
- les risques locatifs sont bien couverts ;
- les plafonds sont adaptés à la valeur du bâtiment ;
- la perte de loyers après sinistre a été étudiée ;
- les franchises sont connues ;
- les exclusions sont compatibles avec l’activité.
FAQ
La PNO couvre-t-elle le stock du locataire ?
Non, en principe. Le stock et les marchandises appartenant à l’exploitant relèvent généralement de son assurance professionnelle.
Une MRI couvre-t-elle les loyers impayés ?
Pas nécessairement. Une garantie « perte de loyers » peut intervenir après un dommage assuré, mais elle ne couvre pas automatiquement la défaillance financière du locataire.
Le contrat de la copropriété suffit-il au propriétaire ?
Pas toujours. Il peut ne couvrir que les parties communes et la responsabilité du syndicat. Le copropriétaire doit vérifier la couverture de son lot et de sa responsabilité personnelle.
Peut-on assurer un local vide ?
Oui, mais les conditions et exclusions liées à la vacance doivent être vérifiées. La durée d’inoccupation peut avoir un effet sur certaines garanties.
Qui doit assurer les aménagements ?
Cela dépend de leur propriétaire et du bail. Les aménagements immobiliers appartenant au bailleur et ceux réalisés par le locataire doivent être identifiés séparément.
Conclusion
Une assurance efficace des murs commerciaux repose sur la complémentarité des contrats.
Le propriétaire protège le bâtiment et sa responsabilité grâce à une PNO, une multirisque immeuble ou une combinaison adaptée. Le locataire protège son activité, son matériel et ses risques locatifs grâce à une multirisque professionnelle.
Pour éviter les zones non couvertes, il faut comparer les contrats, le bail, le règlement de copropriété et l’activité réellement exercée.
Vous êtes propriétaire d’un local commercial, d’un immeuble mixte ou d’un portefeuille immobilier ? Demandez une étude personnalisée à BailleurAssur.
Les garanties varient selon les contrats. Cet article ne remplace pas l’analyse du bail, du règlement de copropriété et des conditions générales et particulières d’assurance.
Sources
- Légifrance — obligation de responsabilité civile des copropriétaires
- Service-Public — assurance des parties communes et privatives
- Service-Public — assurance du logement par le propriétaire
- Entreprendre.Service-Public — assurances d’une société
- Entreprendre.Service-Public — contrat de bail commercial
