La Garantie des Loyers Impayés protège le propriétaire contre les conséquences financières d’un défaut de paiement, dans les conditions prévues par le contrat.
Pour bénéficier de cette protection, le bailleur doit toutefois respecter les critères d’éligibilité de l’assureur et constituer un dossier locatif complet avant la signature du bail.
Une pièce manquante, un revenu mal calculé ou un document incohérent peut fragiliser la prise en charge d’un futur sinistre.
Quels justificatifs demander ? Comment calculer la solvabilité ? Tous les revenus sont-ils acceptés ? Comment étudier un indépendant, un étudiant ou un retraité ?
Voici les étapes à suivre pour préparer un dossier GLI fiable.
À quoi sert l’étude du dossier GLI ?
L’étude permet de vérifier si le candidat entre dans les critères définis par le contrat d’assurance.
Elle porte généralement sur :
- son identité ;
- son domicile actuel ;
- son activité professionnelle ;
- la stabilité de sa situation ;
- ses ressources ;
- le montant du loyer ;
- la cohérence des justificatifs ;
- la situation des autres cotitulaires du bail.
Les critères ne sont pas fixés de manière uniforme par la loi. Ils varient selon :
- l’assureur ;
- la formule choisie ;
- le statut du locataire ;
- la nature du bail ;
- le niveau du loyer ;
- la présence éventuelle de plusieurs locataires.
Un propriétaire ne doit donc pas se contenter d’une règle générale entendue sur internet. Il doit appliquer la grille du contrat qu’il souhaite souscrire.
La page Garantie des Loyers Impayés de BailleurAssur présente les solutions proposées aux propriétaires bailleurs.
Quels documents le propriétaire peut-il demander ?
Le propriétaire ne peut pas demander librement n’importe quel document au candidat.
La liste des justificatifs autorisés est encadrée. Elle comprend plusieurs catégories.
Un justificatif d’identité
Le candidat peut fournir l’un des documents autorisés comportant sa photographie et sa signature, par exemple :
- une carte nationale d’identité ;
- un passeport ;
- un permis de conduire ;
- un document justifiant du droit au séjour, selon la situation.
Un justificatif de domicile
Selon sa situation, le candidat peut notamment présenter :
- ses dernières quittances de loyer ;
- une attestation de son précédent bailleur ;
- une attestation d’hébergement ;
- un justificatif de propriété ;
- une attestation d’élection de domicile.
Un justificatif d’activité professionnelle
Les pièces diffèrent selon le profil :
- contrat de travail ;
- attestation de l’employeur ;
- carte professionnelle ;
- certificat de scolarité ;
- extrait d’immatriculation ;
- preuve d’activité indépendante ;
- justificatif de pension ou de retraite.
Des justificatifs de ressources
Les documents fréquemment utilisés comprennent :
- les derniers bulletins de salaire ;
- l’avis d’imposition ;
- des justificatifs de pension ;
- des justificatifs d’indemnités ;
- des bilans ou documents comptables ;
- des preuves de revenus fonciers ;
- des justificatifs de prestations autorisées.
La liste officielle est disponible sur la page Service-Public consacrée aux justificatifs du candidat locataire.
Quels documents ne doivent pas être demandés ?
Le bailleur ne peut pas exiger des documents qui ne figurent pas dans la liste autorisée.
La CNIL cite notamment parmi les documents interdits au stade de la candidature :
- les relevés de compte bancaire ;
- la carte Vitale ;
- le livret de famille ;
- le contrat de mariage ;
- le jugement de divorce ;
- l’extrait de casier judiciaire ;
- le dossier médical.
La fiche de la CNIL sur les justificatifs d’une location rappelle les principes de minimisation et de protection des données.
Le bailleur doit également sécuriser les documents reçus et limiter leur accès aux personnes qui en ont besoin pour étudier le dossier.
Comment calculer le taux d’effort ?
Le taux d’effort permet de comparer le coût du logement aux ressources retenues par l’assureur.
La formule courante est :
Loyer mensuel charges comprises ÷ revenus mensuels retenus × 100
Exemple
Un couple dispose de 3 500 euros de revenus mensuels retenus.
Le loyer charges comprises est de 1 050 euros.
1 050 ÷ 3 500 × 100 = 30 %
Le taux d’effort est donc de 30 %.
Cela ne signifie pas automatiquement que le dossier est accepté. Il faut encore vérifier :
- la nature des revenus ;
- leur régularité ;
- la situation professionnelle ;
- les pièces exigées ;
- les critères précis du contrat.
Existe-t-il un taux universel ?
Non.
Certains contrats raisonnent avec un taux d’effort maximal. D’autres utilisent un ratio entre les revenus et le loyer ou des grilles différentes selon les profils.
Une référence comme « trois fois le loyer » peut être utile pour une première estimation, mais elle ne constitue pas une règle légale ni une garantie d’acceptation.
Quels revenus peuvent être retenus ?
L’assureur peut traiter différemment chaque catégorie de revenu.
Salaires
Les salaires fixes et réguliers sont généralement plus simples à analyser.
Le dossier peut nécessiter :
- le contrat de travail ;
- les derniers bulletins de salaire ;
- l’avis d’imposition ;
- une attestation employeur selon les conditions.
Les primes variables, commissions, heures supplémentaires ou avantages peuvent être retenus intégralement, partiellement ou exclus selon le contrat.
Revenus d’un indépendant
L’étude d’un travailleur indépendant peut porter sur :
- l’ancienneté de l’activité ;
- les derniers avis d’imposition ;
- les bilans ;
- les déclarations de chiffre d’affaires ;
- le résultat ou le revenu disponible ;
- la régularité de l’activité.
Il ne faut pas confondre chiffre d’affaires et revenu personnel.
Un chiffre d’affaires élevé peut être associé à des charges importantes et ne reflète pas nécessairement la capacité réelle à payer le loyer.
Retraites et pensions
Les pensions de retraite peuvent être étudiées à partir :
- des relevés de pension ;
- de l’avis d’imposition ;
- des justificatifs des différentes caisses.
Leur caractère régulier peut constituer un élément favorable, sous réserve du niveau de ressources exigé.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers peuvent être retenus selon les modalités prévues par le contrat.
L’assureur peut demander :
- l’avis d’imposition ;
- les déclarations fiscales ;
- les baux ;
- les justificatifs de propriété ;
- un calcul net tenant compte des charges.
Aides et prestations
Certaines aides peuvent être intégrées dans le calcul, parfois avec une limite ou sous condition de durée.
Le propriétaire ne doit pas présumer qu’une prestation est automatiquement retenue. Il doit suivre la grille de l’assureur.
Comment étudier un CDI ?
Pour un salarié en CDI, les points de vigilance concernent notamment :
- la période d’essai ;
- la date d’embauche ;
- la rémunération fixe ;
- les éléments variables ;
- la cohérence entre le contrat et les bulletins ;
- la concordance avec l’avis d’imposition.
Un CDI en période d’essai peut être traité différemment d’un CDI confirmé.
La simple mention « CDI » ne suffit donc pas toujours à déterminer l’éligibilité.
Comment étudier un CDD ou un intérimaire ?
Un contrat à durée déterminée n’est pas nécessairement exclu de toutes les GLI.
L’assureur peut examiner :
- la durée restante du contrat ;
- l’ancienneté dans l’emploi ;
- l’historique de missions ;
- la régularité des revenus ;
- la continuité professionnelle ;
- les autres ressources du foyer.
Les règles variant fortement, une validation préalable est recommandée avant la signature du bail.
Comment étudier un étudiant ou un apprenti ?
Un étudiant dispose rarement de revenus personnels correspondant aux ratios classiques.
Selon le contrat, le dossier peut être étudié à partir :
- d’une caution personnelle ;
- des ressources du garant ;
- d’une garantie Visale ;
- d’une solution GLI acceptant ce profil ;
- d’un forfait ou d’une grille propre aux étudiants.
Lorsqu’un bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, il ne peut généralement pas demander simultanément une caution personnelle. Une exception existe pour les logements loués à un étudiant ou à un apprenti, conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette exception ne signifie pas que tous les contrats GLI acceptent automatiquement le cumul. Les conditions de l’assureur doivent toujours être vérifiées.
Comment traiter une colocation ?
Pour une colocation, l’analyse dépend notamment :
- du nombre de cotitulaires ;
- de la présence d’un bail unique ou de plusieurs baux ;
- de la clause de solidarité ;
- des revenus de chaque occupant ;
- des départs et remplacements en cours de bail ;
- des critères de l’assureur.
Il est essentiel de déclarer chaque changement de colocataire.
L’arrivée d’un nouvel occupant non validé peut modifier le risque et affecter la garantie.
Comment vérifier la cohérence du dossier ?
Le propriétaire doit contrôler les documents sans demander de pièces interdites ni utiliser de critère discriminatoire.
Les vérifications peuvent porter sur :
- l’identité identique sur tous les documents ;
- les dates ;
- l’adresse ;
- le nom de l’employeur ;
- la cohérence entre salaire brut, net et imposable ;
- les cumuls annuels ;
- la concordance avec l’avis d’imposition ;
- l’ancienneté professionnelle ;
- les éventuelles ruptures de revenus.
Le service public DossierFacile peut aider le propriétaire à recevoir un dossier vérifié quant à sa complétude et à la cohérence des justificatifs.
DossierFacile ne remplace toutefois pas la validation contractuelle de l’assureur.
Quels critères sont interdits pour choisir un locataire ?
Le propriétaire peut sélectionner un candidat à partir d’éléments objectifs liés notamment à sa solvabilité.
Il ne peut pas refuser une candidature en raison d’un motif discriminatoire comme :
- l’origine ;
- le sexe ;
- l’âge ;
- la situation familiale ;
- la grossesse ;
- le handicap ;
- l’état de santé ;
- l’orientation sexuelle ;
- la religion ;
- les opinions politiques.
La liste et les recours sont présentés sur la page Service-Public relative à la discrimination dans la location.
Les critères doivent être appliqués de façon cohérente à tous les candidats.
Quand faire valider le dossier ?
Le moment recommandé se situe avant :
- la signature définitive du bail ;
- la remise des clés ;
- l’entrée dans les lieux ;
- l’encaissement du premier loyer comme locataire en place.
Le propriétaire peut organiser son processus dans cet ordre :
- recueillir les documents autorisés ;
- contrôler leur lisibilité et leur cohérence ;
- calculer la solvabilité selon le contrat ;
- transmettre le dossier pour validation si le dispositif le prévoit ;
- conserver la preuve de la validation ;
- signer le bail ;
- réaliser l’état des lieux ;
- remettre les clés ;
- archiver le dossier en sécurité.
Checklist du dossier GLI
Identité et domicile
- pièce d’identité autorisée ;
- justificatif de domicile ;
- identité identique sur tous les documents.
Activité professionnelle
- contrat ou attestation ;
- date de début d’activité ;
- statut professionnel ;
- période d’essai vérifiée ;
- immatriculation si nécessaire.
Ressources
- bulletins de salaire ;
- avis d’imposition ;
- justificatifs complémentaires autorisés ;
- revenus variables identifiés ;
- taux d’effort calculé selon le contrat.
Bail
- montant du loyer conforme à l’étude ;
- charges clairement indiquées ;
- identité de tous les cotitulaires ;
- nature du bail déclarée ;
- absence de modification non validée.
Assurance
- critères du contrat consultés ;
- dossier validé avant l’entrée ;
- preuve de validation conservée ;
- procédure de déclaration d’impayé connue.
Les erreurs les plus fréquentes
Appliquer une règle générale sans lire le contrat
Un dossier peut être accepté par un assureur et refusé par un autre.
Signer le bail avant la validation
Une régularisation après l’entrée dans les lieux n’est pas toujours possible.
Retenir le chiffre d’affaires d’un indépendant comme revenu
Le chiffre d’affaires ne correspond pas au revenu disponible.
Oublier un cotitulaire
Tous les signataires et occupants concernés doivent être déclarés conformément au contrat.
Accepter un dossier incomplet en pensant fournir les pièces plus tard
La garantie peut dépendre de la présence des justificatifs au moment de la souscription.
Demander des documents interdits
Un dossier GLI ne permet pas de contourner la liste légale des pièces justificatives.
FAQ
La règle des trois fois le loyer est-elle obligatoire ?
Non. Il s’agit d’une pratique fréquente, mais pas d’une règle légale universelle. Le contrat GLI détermine les critères applicables.
Un candidat en CDD peut-il être accepté ?
Oui, selon les contrats et la durée de son emploi. Une validation préalable est particulièrement recommandée.
Peut-on accepter un indépendant ?
Oui, si le contrat le permet et si les justificatifs demandés établissent des revenus et une ancienneté suffisants.
Peut-on demander des relevés de compte bancaire ?
Ils ne figurent pas parmi les justificatifs que le propriétaire peut normalement exiger pour sélectionner un candidat.
DossierFacile garantit-il l’éligibilité à la GLI ?
Non. Il facilite la constitution et la vérification du dossier, mais l’éligibilité dépend du contrat d’assurance.
Le propriétaire peut-il cumuler GLI et caution ?
En principe, le cumul est interdit lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives. Une exception existe notamment pour un étudiant ou un apprenti, sous réserve des conditions du contrat.
Conclusion
La qualité du dossier locataire constitue l’une des principales conditions de sécurité d’une Garantie des Loyers Impayés.
Le propriétaire doit :
- demander uniquement les justificatifs autorisés ;
- respecter les règles relatives aux données personnelles ;
- vérifier la cohérence des documents ;
- calculer les ressources selon la grille du contrat ;
- faire valider le dossier avant la signature du bail ;
- conserver les preuves nécessaires.
Vous souhaitez faire étudier un dossier ou choisir une assurance adaptée à vos futurs locataires ? Contactez l’équipe BailleurAssur.
L’éligibilité dépend des conditions générales et particulières du contrat d’assurance. Cet article ne constitue pas une décision d’acceptation d’un dossier.
Sources
- Service-Public — justificatifs pouvant être demandés au candidat
- Service-Public — DossierFacile pour les propriétaires
- CNIL — justificatifs et données dans la location
- Service-Public — discrimination dans la location
- Légifrance — article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
- ANIL — caution et garanties locatives
Xavier GUISNET
