Une fuite sous un évier, une canalisation rompue, une infiltration par la toiture ou un débordement provenant du logement voisin peut endommager rapidement un logement loué.
Dans l’urgence, une question revient souvent : qui doit contacter son assurance ?
La réponse dépend :
- de l’occupant du logement ;
- de l’origine de la fuite ;
- des biens endommagés ;
- de la responsabilité éventuelle du locataire, du propriétaire ou de la copropriété ;
- des contrats souscrits.
Dans de nombreuses situations, plusieurs déclarations sont nécessaires. Le locataire, le propriétaire et le syndic ne doivent donc pas attendre de savoir qui sera finalement responsable avant de prévenir leur assureur.
Voici les réflexes à adopter.
Les premières mesures d’urgence
Avant toute discussion sur la responsabilité, il faut limiter les dommages.
Selon la situation :
- coupez l’arrivée d’eau ;
- coupez l’électricité si l’eau menace une installation ;
- protégez les meubles et objets ;
- prévenez le voisin concerné ;
- informez le propriétaire ou le gestionnaire ;
- prévenez le syndic si les parties communes peuvent être impliquées ;
- contactez un professionnel pour stopper la fuite ;
- photographiez les dommages ;
- conservez les éléments endommagés ;
- déclarez le sinistre à l’assureur.
Ne prenez aucun risque électrique. En cas de danger important, contactez les services d’urgence compétents.
Dans quel délai déclarer le dégât des eaux ?
L’assuré doit prévenir son assureur dès qu’il a connaissance du sinistre et dans le délai prévu par le contrat.
Ce délai ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés pour un sinistre classique, conformément à l’article L. 113-2 du Code des assurances.
La page Service-Public consacrée au dégât des eaux recommande de s’adresser directement à la compagnie ou au courtier qui gère le contrat.
Il est préférable de déclarer immédiatement, même si :
- l’origine n’est pas encore identifiée ;
- le montant des dommages est inconnu ;
- le voisin conteste sa responsabilité ;
- une recherche de fuite est nécessaire ;
- le propriétaire n’a pas encore répondu.
L’assureur complétera ensuite le dossier.
Qui doit faire la déclaration ?
Le logement est occupé par un locataire
Le locataire doit déclarer le sinistre à son assureur habitation lorsqu’il subit des dommages dans le logement ou lorsque sa responsabilité peut être engagée.
Son contrat couvre au minimum les risques locatifs obligatoires, notamment le dégât des eaux, dans les conditions prévues.
Le locataire doit également prévenir sans tarder :
- le propriétaire ;
- l’agence ou l’administrateur de biens ;
- le syndic lorsque l’immeuble est en copropriété ;
- les voisins touchés.
Le propriétaire doit-il aussi déclarer ?
Oui, une déclaration du propriétaire peut être nécessaire lorsque :
- les éléments immobiliers lui appartenant sont endommagés ;
- le logement est vacant ;
- l’assurance du locataire est absente ;
- la responsabilité du propriétaire peut être recherchée ;
- la fuite provient d’un défaut relevant du bâtiment ;
- les dommages concernent le clos ou le couvert ;
- le contrat PNO prévoit une intervention ;
- les loyers ou frais liés au sinistre peuvent être garantis.
L’assurance PNO de BailleurAssur peut compléter l’assurance du locataire selon les circonstances et les garanties souscrites.
En cas de doute, le propriétaire a intérêt à déclarer le sinistre et à laisser les assureurs déterminer les interventions.
Le logement est vacant
Lorsque le logement est inoccupé, le propriétaire doit déclarer le sinistre à l’assureur couvrant le bien, généralement au titre de sa PNO ou de son assurance immeuble.
Il doit vérifier les conditions liées à la vacance :
- durée maximale ;
- fermeture de l’eau ;
- chauffage minimal ;
- surveillance du logement ;
- exclusions spécifiques ;
- mesures de prévention contre le gel.
La fuite provient des parties communes
Lorsque l’origine peut se situer dans :
- une canalisation commune ;
- la toiture ;
- la façade ;
- une colonne d’eau ;
- une terrasse commune ;
- un équipement collectif,
le syndic doit être informé rapidement.
Il pourra déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble et organiser les investigations nécessaires.
Le contrat de copropriété couvre la responsabilité du syndicat et les parties communes selon ses garanties. Le propriétaire et le locataire doivent néanmoins déclarer leurs propres dommages à leurs assureurs respectifs.
La fuite vient d’un voisin
Chaque personne touchée doit prévenir son assureur.
Le voisin à l’origine supposée du sinistre doit également effectuer sa déclaration.
Il est recommandé de remplir un constat amiable dégât des eaux avec les personnes concernées.
Tableau pratique
| Situation | Déclaration principale | Autres personnes à prévenir |
|---|---|---|
| Fuite dans le logement occupé | Locataire auprès de son assurance habitation | Propriétaire ou gestionnaire |
| Dommages aux éléments du propriétaire | Propriétaire auprès de sa PNO | Locataire et syndic selon origine |
| Logement vacant | Propriétaire auprès de son assureur | Syndic et voisins si nécessaire |
| Origine dans les parties communes | Syndic auprès de l’assurance immeuble | Propriétaires et occupants touchés |
| Fuite provenant d’un voisin | Chaque assuré touché | Voisin à l’origine et syndic |
| Locataire non assuré | Propriétaire auprès de sa PNO si garantie applicable | Locataire, syndic, autres victimes |
Le constat amiable dégât des eaux
Le constat amiable permet de rassembler les informations utiles :
- identité des occupants ;
- coordonnées des assureurs ;
- numéros de contrat ;
- adresse du sinistre ;
- origine supposée ;
- logements touchés ;
- dommages visibles ;
- coordonnées du propriétaire ;
- coordonnées du syndic.
Une fois rempli et signé, chaque partie adresse son exemplaire à son assureur.
France Assureurs recommande de transmettre le constat dans le délai de déclaration du sinistre. Le guide pratique est disponible sur la page consacrée au règlement d’un dégât des eaux.
L’absence de signature du voisin ne doit pas empêcher l’assuré de déclarer le sinistre.
Comment organiser la recherche de fuite ?
La recherche de fuite vise à identifier précisément l’origine du dommage.
Avant de commander une intervention coûteuse, il est conseillé de demander à l’assureur :
- si la recherche est garantie ;
- quel professionnel peut intervenir ;
- si un accord préalable est nécessaire ;
- si les travaux destructifs sont couverts ;
- qui doit organiser la recherche ;
- quels justificatifs conserver.
La recherche de fuite et la réparation de la cause sont deux opérations différentes.
L’assurance peut prendre en charge certains frais de recherche sans nécessairement payer la réparation de l’équipement défectueux.
Exemple
Une canalisation encastrée fuit derrière un mur.
Le contrat peut couvrir :
- la détection de l’origine ;
- l’ouverture du mur ;
- les dommages causés par l’eau ;
- la remise en état des peintures.
Il peut en revanche exclure le remplacement de la canalisation vétuste elle-même, selon les garanties.
Qui doit payer la réparation ?
La responsabilité dépend de la cause.
Entretien courant ou faute du locataire
Le locataire peut être responsable lorsque le sinistre résulte notamment :
- d’un défaut d’entretien à sa charge ;
- d’une mauvaise utilisation ;
- d’un débordement ;
- d’un joint non entretenu ;
- d’une dégradation qu’il a causée ;
- d’une absence de signalement ayant aggravé les dommages.
Vétusté ou élément relevant du propriétaire
Le propriétaire doit normalement prendre en charge les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives, notamment lorsqu’ils sont rendus nécessaires par :
- la vétusté ;
- un vice du logement ;
- une canalisation structurelle ;
- un défaut de toiture ;
- une installation à remplacer ;
- un équipement relevant de son obligation d’entretien.
La fiche Service-Public sur les travaux à la charge du propriétaire précise que le bailleur doit réaliser les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, sauf lorsqu’ils sont rendus nécessaires par la faute du locataire.
Parties communes
Lorsque la cause provient des parties communes, la copropriété peut devoir organiser et financer la réparation, sous réserve de la répartition des responsabilités et des recours entre assureurs.
Qui indemnise les dommages ?
L’assureur qui gère le dossier dépend notamment :
- de la nature des dommages ;
- de leur montant ;
- de l’identité de l’occupant ;
- du statut du logement ;
- des contrats ;
- des conventions entre assureurs.
La convention IRSI peut organiser le règlement de certains sinistres dégât des eaux et incendie dans les immeubles.
Elle concerne les relations entre assureurs et ne dispense pas chaque assuré de déclarer son propre sinistre.
Le propriétaire, le locataire et le syndic ne doivent pas tenter de déterminer seuls quel assureur paiera finalement. Leur priorité consiste à effectuer les déclarations et à transmettre les informations demandées.
Quels justificatifs conserver ?
Préparez un dossier avec :
- photographies et vidéos ;
- constat amiable ;
- factures des biens endommagés ;
- devis de remise en état ;
- rapport de recherche de fuite ;
- facture de l’intervention d’urgence ;
- échanges avec le locataire ;
- échanges avec le syndic ;
- preuve de la déclaration ;
- état des lieux d’entrée ;
- bail ;
- attestations d’assurance ;
- relevés d’humidité ou rapports techniques.
Ne jetez pas immédiatement les objets endommagés sans accord de l’assureur, sauf nécessité de sécurité ou d’hygiène. Photographiez-les avant toute évacuation.
Peut-on commencer les travaux immédiatement ?
Les mesures d’urgence destinées à stopper la fuite ou à éviter une aggravation doivent être réalisées sans attendre.
En revanche, pour les travaux définitifs importants, il est préférable :
- de déclarer le sinistre ;
- de demander l’accord de l’assureur ;
- de conserver des preuves ;
- d’attendre une éventuelle expertise.
Peindre ou refermer un mur encore humide peut masquer les dommages et provoquer une nouvelle dégradation.
Que couvre la PNO ?
Selon le contrat, une PNO peut notamment couvrir :
- les dommages au logement ;
- la responsabilité civile du propriétaire ;
- les sinistres pendant la vacance ;
- les insuffisances de l’assurance du locataire ;
- certains aménagements ;
- des frais annexes ;
- éventuellement une perte de loyer après un dommage garanti.
Elle ne couvre pas automatiquement toutes les causes ni tous les frais.
Les plafonds, franchises, exclusions et conditions de vacance doivent être vérifiés.
Pour un bâtiment entier ou une copropriété, une assurance immeuble peut compléter ou remplacer certaines protections selon la structure du bien.
Les erreurs à éviter
Attendre de connaître le responsable
La déclaration doit être faite rapidement, même si l’origine reste incertaine.
Réparer sans conserver de preuves
Photographiez la cause et les dommages avant l’intervention lorsque cela est possible.
Ne prévenir que le propriétaire
Le locataire doit également contacter son assureur habitation.
Ne prévenir que le locataire
Le propriétaire doit examiner sa PNO et déclarer lorsque ses biens ou sa responsabilité peuvent être concernés.
Oublier le syndic
Une infiltration peut provenir d’une partie commune, même lorsque les dommages apparaissent dans un lot privatif.
Confondre recherche et réparation
La détection de la fuite peut être garantie alors que le remplacement de l’élément défectueux ne l’est pas.
Laisser le logement humide
Une mauvaise ventilation ou un séchage insuffisant peut aggraver les dommages et favoriser les moisissures.
FAQ
Le locataire doit-il toujours déclarer le dégât des eaux ?
Lorsqu’il occupe le logement et subit des dommages ou peut être responsable, il doit en principe prévenir son assureur habitation.
Le propriétaire doit-il aussi déclarer ?
Oui lorsque ses éléments immobiliers, sa responsabilité ou sa garantie PNO peuvent être concernés. En cas de doute, une déclaration prudente est recommandée.
Quel est le délai de déclaration ?
Le délai prévu par le contrat ne peut généralement pas être inférieur à cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux.
Faut-il attendre le constat amiable avant de déclarer ?
Non. La déclaration peut être effectuée immédiatement, puis complétée par le constat.
Qui paie une canalisation vétuste ?
La réparation d’un élément devenu défectueux par vétusté relève généralement du propriétaire, sous réserve de la cause exacte et du bail.
Qui paie si le locataire a laissé déborder une baignoire ?
La responsabilité du locataire peut être engagée. Son assureur déterminera la prise en charge selon le contrat.
La PNO intervient-elle si le locataire n’est pas assuré ?
Elle peut intervenir selon les garanties souscrites, mais l’absence d’assurance du locataire ne garantit pas une prise en charge intégrale.
Conclusion
Lors d’un dégât des eaux, plusieurs acteurs peuvent devoir effectuer une déclaration :
- le locataire pour ses dommages et sa responsabilité ;
- le propriétaire pour les éléments immobiliers et sa PNO ;
- le syndic lorsque les parties communes sont impliquées ;
- les voisins touchés auprès de leurs propres assureurs.
Le bon réflexe consiste à agir immédiatement, documenter les dommages et prévenir chaque assureur potentiellement concerné sans attendre la détermination définitive des responsabilités.
Vous souhaitez vérifier la protection de votre logement ou de votre immeuble ? Demandez une étude à BailleurAssur.
Les modalités d’indemnisation dépendent des contrats, des responsabilités et des circonstances du sinistre.
Sources
- Service-Public — assurance dégâts des eaux
- Légifrance — article L. 113-2 du Code des assurances
- Service-Public — assurance obligatoire du locataire
- Service-Public — travaux à la charge du propriétaire
- France Assureurs — règlement d’un dégât des eaux
- ANIL — intempéries et assurances
Xavier GUISNET
