Les loyers impayés peuvent rapidement fragiliser la trésorerie d’un propriétaire de local commercial. Le crédit immobilier, les charges de copropriété, les taxes, les travaux et les assurances continuent en effet d’être dus, même lorsque le locataire ne respecte plus ses échéances.

Pour une foncière, un investisseur ou un administrateur de biens, la gestion d’un impayé ne consiste pas seulement à additionner les loyers en retard. Il faut identifier précisément les sommes récupérables, déterminer le point de départ des intérêts, appliquer le taux correspondant à chaque période et respecter la procédure prévue par le bail commercial.

Comment établir un décompte fiable ? Quels taux utiliser en 2026 ? Une clause pénale peut-elle s’ajouter aux intérêts ? Quel est le délai pour réclamer les sommes dues ?

Décryptage par l’équipe de BailleurAssur.

À retenir : le taux applicable ne dépend pas uniquement de la nature commerciale du bail. Il dépend également de la qualité du créancier et de l’existence éventuelle d’un taux conventionnel prévu dans le contrat.

1. Quand un loyer commercial devient-il impayé ?

Un loyer devient exigible à la date prévue par le bail commercial.

Lorsque le locataire ne règle pas l’échéance à cette date, la somme reste due. Cela ne signifie toutefois pas nécessairement que les intérêts légaux commencent immédiatement à courir.

Selon l’article 1344 du Code civil, le débiteur est mis en demeure :

• par une sommation de payer ;
• par un acte comportant une interpellation suffisante ;
• ou, si le contrat le prévoit expressément, par la seule exigibilité de l’obligation.

En l’absence de clause particulière, la mise en demeure constitue donc une étape déterminante pour fixer le point de départ des intérêts moratoires. L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une somme correspondent aux intérêts au taux légal à compter de cette mise en demeure. prend la dette locative ?

Le décompte doit distinguer chaque catégorie de somme réclamée. Il ne suffit pas de faire apparaître un montant global sans explication.

La dette peut notamment comprendre :

• les loyers échus et non réglés ;
• les provisions ou régularisations de charges ;
• les taxes pouvant être refacturées au locataire ;
• les intérêts moratoires ;
• les indemnités contractuelles ;
• une indemnité d’occupation après la résiliation du bail ;
• certains frais de procédure ou d’exécution.

Chaque somme doit être justifiée par le bail, les appels de loyers, les décomptes de charges, les factures et les textes applicables.

Les loyers

Les loyers sont calculés selon le montant et la périodicité prévus par le bail.

Le décompte doit faire apparaître séparément chaque échéance :

Échéance	Loyer dû	Montant payé	Solde restant
Janvier 2026	4 000 €	0 €	4 000 €
Février 2026	4 000 €	2 000 €	2 000 €
Mars 2026	4 000 €	0 €	4 000 €

Cette présentation permet d’identifier la date à partir de laquelle les intérêts sont calculés pour chaque montant.

Les charges locatives

Les charges doivent être récupérables conformément au bail et à la réglementation applicable.

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances réparties entre le propriétaire et le locataire. Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du preneur, notamment les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et certains travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité. n officielle est présentée dans la fiche de Service-Public sur les charges d’un bail commercial.

La taxe foncière

La taxe foncière peut être refacturée au locataire lorsque le bail le prévoit expressément dans son inventaire des charges et des taxes.

Elle ne doit donc pas être intégrée automatiquement à la dette sans vérifier :

• la rédaction du bail ;
• la période concernée ;
• le montant réellement acquitté ;
• la clé de répartition lorsque l’immeuble comprend plusieurs locaux.

Service-Public confirme que la taxe foncière et certaines taxes additionnelles peuvent être mises à la charge du locataire lorsque le contrat le prévoit précisément. de recouvrement

Les frais de relance ou de recouvrement amiable ne sont pas automatiquement récupérables auprès du locataire.

L’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution précise que les frais de recouvrement engagés sans titre exécutoire restent en principe à la charge du créancier, sauf lorsqu’ils concernent un acte légalement prescrit ou dans d’autres situations prévues par la loi. justice, les dépens et les honoraires ne doivent donc pas être ajoutés librement au décompte. Leur prise en charge peut dépendre de la décision rendue par le juge.

3. Quels sont les taux d’intérêt légal en 2026 ?

Le taux d’intérêt légal est fixé pour chaque semestre.

Deux taux différents sont publiés :

• un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels ;
• un taux applicable dans tous les autres cas, notamment lorsque le créancier est une société ou un professionnel.

Taux applicables en 2026

Période	Créancier personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels	Tous les autres cas
Du 1er janvier au 30 juin 2026	6,67 %	2,62 %
Du 1er juillet au 31 décembre 2026	6,84 %	2,75 %

Ces taux sont fixés par les arrêtés des 15 décembre 2025 et 26 juin 2026. tualisé peut également être consulté sur la page de Service-Public consacrée au taux d’intérêt légal.

Quel taux appliquer à un bail commercial ?

La seule présence d’un bail commercial ne permet pas de conclure automatiquement que le taux « professionnel » s’applique.

Il faut examiner la qualité du créancier :

• une société propriétaire ou une foncière relève normalement de la catégorie « tous les autres cas » ;
• une personne physique qui agit pour les besoins de son activité professionnelle relève également de cette catégorie ;
• une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels peut relever du taux spécifique plus élevé.

La qualification doit être appréciée au cas par cas. En présence d’un enjeu financier important ou d’une situation ambiguë, il est préférable de faire valider le taux par un professionnel du droit.

4. Comment calculer les intérêts légaux ?

La formule de base est la suivante :

Montant de la dette × taux annuel × nombre de jours de retard ÷ 365

Même pendant une année bissextile, Service-Public utilise une base de 365 jours pour le calcul de l’intérêt légal. u second semestre 2026

Prenons une dette constante de 20 000 euros :

• créancier relevant de la catégorie « tous les autres cas » ;
• taux légal applicable : 2,75 % ;
• durée du retard : 180 jours ;
• absence de paiement partiel.

Le calcul est le suivant :

20 000 × 2,75 % × 180 ÷ 365 = 271,23 €

Les intérêts s’élèvent donc à environ 271,23 euros.

Le taux de 7 % utilisé dans une première version de cet article ne correspondait pas au taux légal applicable en 2026. Il ne pourrait être utilisé que s’il résultait d’une clause contractuelle valable ou d’un autre fondement juridique applicable.

Exemple pour un créancier personne physique non professionnel

Pour la même dette de 20 000 euros pendant 180 jours, avec le taux de 6,84 % applicable au second semestre 2026 :

20 000 × 6,84 % × 180 ÷ 365 = 674,63 €

Le montant varie donc fortement selon la qualité juridique du créancier.

Que faire lorsque la période couvre deux semestres ?

Lorsque le retard s’étend sur plusieurs périodes, le calcul doit être fractionné.

Par exemple :

1. calculer les intérêts jusqu’au 30 juin 2026 avec le taux du premier semestre ;
2. calculer les intérêts à compter du 1er juillet 2026 avec le taux du second semestre ;
3. additionner les deux résultats.

Il ne faut pas appliquer le dernier taux publié à toute la période de retard.

5. Pourquoi faut-il calculer les intérêts échéance par échéance ?

Dans la pratique, les loyers ne deviennent pas tous exigibles le même jour.

Un loyer de janvier peut produire des intérêts pendant plusieurs mois, alors qu’un loyer de juin n’en produit que pendant quelques semaines.

Une méthode rigoureuse consiste à créer une ligne par somme :

Somme	Date de départ	Date de calcul	Nombre de jours	Taux	Intérêts
Loyer de janvier	Date de mise en demeure ou date contractuelle	Date du décompte	À calculer	Taux applicable	À calculer
Loyer de février	Date de mise en demeure ou date contractuelle	Date du décompte	À calculer	Taux applicable	À calculer
Charges	Selon leur date d’exigibilité	Date du décompte	À calculer	Taux applicable	À calculer

Cette méthode permet de prendre en compte :

• les dates d’exigibilité différentes ;
• les paiements partiels ;
• les changements semestriels de taux ;
• les nouvelles échéances apparues pendant la procédure.

Un simple calcul sur le montant total depuis la date du premier impayé risque de surestimer les intérêts.

6. Les intérêts conventionnels prévus dans le bail

Le bail commercial peut prévoir un taux d’intérêt applicable en cas de retard.

La clause doit notamment préciser :

• le taux retenu ;
• le point de départ ;
• l’assiette de calcul ;
• les sommes concernées ;
• la périodicité du calcul ;
• les modalités d’application en cas de paiement partiel.

L’existence d’un taux contractuel ne dispense pas le bailleur de vérifier la validité et la portée exacte de la clause.

Il faut également éviter d’additionner sans analyse :

• l’intérêt légal ;
• l’intérêt conventionnel ;
• une clause pénale ;
• une indemnité forfaitaire ;
• les frais de recouvrement.

Un cumul excessif peut être contesté et certaines stipulations peuvent être requalifiées ou modérées par le juge.

7. Comment fonctionne la clause pénale ?

La clause pénale fixe à l’avance l’indemnité due lorsqu’une partie ne respecte pas ses obligations.

Dans un bail commercial, elle peut par exemple prévoir une majoration de la dette en cas de non-paiement dans le délai convenu.

Cependant, l’article 1231-5 du Code civil permet au juge de réduire ou d’augmenter la pénalité lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. référable de présenter séparément dans le décompte :

• le principal ;
• les intérêts ;
• le montant résultant de la clause pénale ;
• le fondement contractuel de chaque somme.

Exemple de décompte

Élément	Montant
Loyers impayés	24 000 €
Charges récupérables justifiées	3 000 €
Taxe foncière refacturable selon le bail	2 500 €
Sous-total principal	29 500 €
Intérêts	Calcul détaillé par période
Clause pénale	Calcul distinct selon le bail
Total	À actualiser

La clause pénale ne doit pas être présentée comme définitivement acquise tant qu’elle reste susceptible d’être contestée ou modérée.

8. Peut-on calculer des intérêts sur les intérêts ?

La capitalisation des intérêts, parfois appelée anatocisme, est encadrée.

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus et dus pour au moins une année entière peuvent eux-mêmes produire des intérêts :

• lorsque le contrat le prévoit ;
• ou lorsqu’une décision de justice l’ordonne.

Les intérêts ne doivent donc pas être capitalisés chaque mois sans fondement contractuel ou judiciaire. ient le taux après une décision de justice ?

Lorsqu’une décision de justice condamne le locataire à payer une somme, le taux d’intérêt légal peut être majoré de cinq points.

Cette majoration intervient à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision est devenue exécutoire, même si elle est exécutoire à titre provisoire.

Cette règle figure dans l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier. d semestre 2026, le taux majoré correspondant à la catégorie « tous les autres cas » est donc de :

2,75 % + 5 points = 7,75 %

Ce taux majoré ne doit pas être confondu avec le taux légal applicable avant le jugement.

10. Quelles sont les étapes du recouvrement ?

Une procédure efficace doit être engagée rapidement, mais sans brûler les étapes prévues par le contrat et la loi.

Étape 1 : vérifier la dette

Avant toute relance, le bailleur doit contrôler :

• le bail et ses avenants ;
• le montant du loyer ;
• les indexations appliquées ;
• les appels de fonds ;
• les paiements reçus ;
• les avoirs éventuels ;
• les charges récupérables ;
• les taxes refacturables ;
• les garanties disponibles.

Une erreur dans le principal peut fragiliser l’ensemble de la procédure.

Étape 2 : engager une relance amiable

La première relance permet de vérifier si l’incident résulte :

• d’une difficulté temporaire ;
• d’une erreur bancaire ;
• d’une contestation du montant ;
• d’un désaccord sur les charges ;
• d’un problème économique plus profond.

Tout échéancier doit être formalisé par écrit et préciser les conséquences d’un nouvel incident de paiement.

Étape 3 : adresser une mise en demeure

La mise en demeure permet de réclamer officiellement le règlement et, selon le bail, de faire courir les intérêts.

Elle doit identifier clairement :

• le contrat concerné ;
• les échéances non réglées ;
• le montant du principal ;
• les charges et taxes ;
• la date limite de paiement ;
• les conséquences d’une absence de régularisation.

L’envoi par lettre recommandée avec avis de réception offre une preuve utile, mais il faut également respecter les formalités particulières prévues par le bail.

Étape 4 : faire délivrer un commandement de payer

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement doit mentionner ce délai, sous peine de nullité. Cette règle figure dans l’article L. 145-41 du Code de commerce. nt est délivré par un commissaire de justice. Sa rédaction et le montant réclamé doivent être particulièrement précis.

Étape 5 : saisir la juridiction compétente

Selon la nature du litige et les demandes du propriétaire, plusieurs voies peuvent être envisagées :

• une injonction de payer ;
• une procédure en référé ;
• une action au fond ;
• une demande de constatation de la clause résolutoire ;
• une demande de résiliation judiciaire ;
• une procédure d’expulsion ;
• des mesures conservatoires ou d’exécution.

L’injonction de payer permet notamment de réclamer une créance contractuelle certaine, liquide et exigible. Les informations officielles sont disponibles dans la fiche de Service-Public sur le recouvrement judiciaire. a procédure doit être adapté au dossier. Une créance contestée, une demande d’expulsion ou une difficulté liée à la validité du bail peut nécessiter l’intervention d’un avocat.

11. Quel est le délai de prescription ?

L’action en paiement des loyers commerciaux relève en principe du délai de droit commun de cinq ans.

L’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. on quotidienne, chaque échéance doit être surveillée séparément.

Le bailleur ne doit pas attendre l’approche de la prescription pour agir. Plus le temps passe, plus il devient difficile de :

• reconstituer les comptes ;
• retrouver les pièces ;
• obtenir un paiement volontaire ;
• préserver les garanties ;
• éviter l’aggravation de la dette.

Certains actes ou événements peuvent interrompre ou suspendre la prescription. Leur effet doit être vérifié avec un professionnel du droit.

12. Les bonnes pratiques des administrateurs de biens

Les gestionnaires immobiliers doivent disposer d’un processus uniforme et traçable.

Les bonnes pratiques comprennent :

• un rapprochement bancaire régulier ;
• une alerte dès la première échéance non réglée ;
• un historique complet des relances ;
• un décompte séparant principal, intérêts et pénalités ;
• un calcul des intérêts ligne par ligne ;
• une mise à jour à chaque nouvelle échéance ;
• la conservation du bail et de ses avenants ;
• l’archivage des justificatifs de charges ;
• le suivi des garanties et des cautions ;
• une validation juridique avant l’engagement d’une procédure complexe.

Les agences et gestionnaires peuvent découvrir la solution BailleurAssur destinée aux administrateurs de biens.

13. Les erreurs les plus fréquentes

Appliquer un taux approximatif

Un taux arrondi à 7 %, 8 % ou 10 % ne peut pas être utilisé sans fondement.

Le gestionnaire doit identifier :

• le taux légal du semestre ;
• la qualité du créancier ;
• le taux éventuellement prévu dans le bail ;
• la date exacte de départ des intérêts.

Calculer tous les intérêts depuis le premier impayé

Chaque loyer possède sa propre date d’exigibilité. Appliquer les intérêts à toute la dette depuis la première échéance conduit souvent à un montant excessif.

Oublier le changement de taux semestriel

Lorsqu’une dette couvre plusieurs semestres, le calcul doit être fractionné à chaque changement de taux.

Ajouter tous les frais de recouvrement

Les frais amiables ne sont pas automatiquement dus par le locataire. Il faut distinguer les frais légalement récupérables, les dépens et les sommes éventuellement accordées par le juge.

Réclamer une taxe ou une charge non prévue

Une somme ne doit pas être intégrée au décompte si elle n’est pas récupérable ou si le bail ne permet pas de la refacturer.

Ne pas actualiser le décompte

Le montant doit être mis à jour avant chaque audience, négociation ou mesure d’exécution.

L’actualisation doit intégrer :

• les nouvelles échéances ;
• les paiements reçus ;
• les éventuels avoirs ;
• les changements de taux ;
• les intérêts supplémentaires ;
• les frais juridiquement justifiés.

14. Comment protéger le local commercial ?

Le recouvrement de la dette ne constitue qu’une partie de la protection du propriétaire.

Le bâtiment et la responsabilité du bailleur doivent également être couverts contre les risques matériels.

Une assurance immeuble peut notamment protéger le bâti contre différents sinistres tels que l’incendie ou le dégât des eaux, selon les garanties du contrat.

Pour certains lots détenus individuellement, une assurance propriétaire non occupant ou un contrat équivalent adapté à l’usage commercial peut également être étudié.

Ces assurances ne garantissent pas automatiquement les loyers impayés. Une perte de loyers, une vacance ou une défaillance du locataire ne sont couvertes que lorsqu’une garantie correspondante est expressément prévue.

Le propriétaire peut contacter BailleurAssur afin d’étudier les protections adaptées à la nature du bâtiment, à l’activité du locataire et à la structure de détention.

FAQ sur les intérêts des loyers commerciaux impayés

Les intérêts légaux sont-ils automatiques dès le premier jour de retard ?

Pas systématiquement. En principe, les intérêts moratoires courent à compter de la mise en demeure. Le bail peut toutefois prévoir que la seule arrivée de l’échéance met le locataire en demeure.

Quel taux faut-il appliquer en juillet 2026 ?

Pour le second semestre 2026, le taux est de 6,84 % lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels. Il est de 2,75 % dans les autres cas.

Le taux dépend-il du statut du locataire ?

La distinction entre les deux taux légaux repose sur la qualité du créancier, et non uniquement sur celle du débiteur.

Peut-on réclamer la taxe foncière ?

Oui, lorsque sa refacturation est prévue de manière suffisamment précise par le bail et qu’elle respecte les règles applicables aux charges des baux commerciaux.

Les intérêts conventionnels remplacent-ils toujours les intérêts légaux ?

Il faut appliquer la clause selon sa rédaction et sa validité. Le taux contractuel ne doit pas être cumulé mécaniquement avec le taux légal et d’autres pénalités.

La clause pénale est-elle toujours appliquée intégralement ?

Non. Le juge peut la réduire ou l’augmenter lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Peut-on ajouter des intérêts aux intérêts ?

Uniquement dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil, notamment lorsque les intérêts sont dus pour au moins une année entière et que le contrat ou une décision de justice prévoit leur capitalisation.

Quel est le délai pour réclamer les loyers commerciaux ?

L’action en paiement est en principe soumise à un délai de prescription de cinq ans. Il est néanmoins recommandé d’agir dès le premier impayé.

Le taux augmente-t-il après un jugement ?

Oui. Lorsque le débiteur ne paie pas dans les deux mois suivant le moment où la décision devient exécutoire, le taux légal est en principe majoré de cinq points.

Un administrateur de biens peut-il calculer lui-même les intérêts ?

Oui, à condition d’identifier correctement le taux, le point de départ, l’assiette et les changements de période. Les dossiers complexes doivent être validés par un avocat ou un autre professionnel compétent.

Conclusion

Le calcul d’une dette de loyer commercial exige davantage qu’une simple addition des échéances impayées.

Le propriétaire ou le gestionnaire doit :

• vérifier chaque somme réclamée ;
• distinguer les loyers, les charges et les taxes ;
• déterminer le point de départ des intérêts ;
• identifier la qualité du créancier ;
• appliquer le bon taux pour chaque semestre ;
• calculer les intérêts échéance par échéance ;
• contrôler les clauses du bail ;
• actualiser le décompte avant toute procédure.

En 2026, le taux légal applicable dans la catégorie « tous les autres cas » est de 2,62 % au premier semestre et de 2,75 % au second. Pour une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels, les taux sont respectivement de 6,67 % et 6,84 %.

Une réaction rapide dès le premier incident, associée à un décompte précis et documenté, augmente les chances de recouvrement et réduit les risques de contestation.

Vous êtes propriétaire d’un local commercial, une foncière ou un administrateur de biens ? Demandez une étude personnalisée à BailleurAssur pour identifier les solutions adaptées à la protection de votre patrimoine immobilier.

Article mis à jour le 14 juillet 2026. Les informations présentées sont générales et ne remplacent pas l’analyse du bail, l’examen du dossier ou les conseils personnalisés d’un avocat, d’un commissaire de justice, d’un expert-comptable ou d’un autre professionnel qualifié.

Sources officielles

• Arrêté du 15 décembre 2025 fixant le taux d’intérêt légal du premier semestre 2026
• Arrêté du 26 juin 2026 fixant le taux d’intérêt légal du second semestre 2026
• Service-Public — Qu’est-ce que l’intérêt légal ?
• Service-Public — Calcul de l’intérêt légal
• Article 1231-6 du Code civil — intérêts dus en cas de retard
• Article 1344 du Code civil — mise en demeure
• Article 1344-1 du Code civil — point de départ de l’intérêt moratoire
• Article 1231-5 du Code civil — clause pénale
• Article 1343-2 du Code civil — capitalisation des intérêts
• Article 2224 du Code civil — prescription de cinq ans
• Article L. 145-41 du Code de commerce — clause résolutoire
• Article L. 313-3 du Code monétaire et financier — majoration après jugement
• Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution — frais de recouvrement
• Service-Public — charges et dépenses d’un bail commercial
• Service-Public — procédure d’injonction de payer

Xavier GUISNET